XÁC ĐỊNH THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH CÓ CHUNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ ĐẶT RA THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024

DETERMINING HOUSEHOLD MEMBERS WITH SHARED AGRICULTURAL LAND USE RIGHTS - SOME LEGAL ISSUES UNDER THE 2024 LAND LAW

Abstract: The identification of household members holding joint land use rights is of significant importance in the recognition and issuance of land use right certificates, the implementation of transactions involving the transfer of land use rights, and the resolution of disputes concerning land use rights in general and agricultural land use rights in particular. This article analyzes the determination of household members with shared agricultural land use rights in the context of the 2024 Land Law, which no longer recognizes households as land users. By clarifying the criteria for identifying land using households, the article identifies several issues arising in practice regarding the determination of household members with shared land use rights and the issuance of Certificates of Land Use Rights for agricultural land. Based on this analysis, the author proposes several recommendations for improving the legal framework governing persons with shared agricultural land use rights in relation to agricultural land parcels originally allocated to households. Keywords: Land-using household; agricultural land use rights; household members; shared land use rights; 2024 Land Law. Date of receipt: 20/4/2026 Date of revision: 10/6/2026 Date of approval: 16/7/2026

Đặt vấn đề: Luật Đất đai năm 2024 đã loại bỏ hộ gia đình khỏi nhóm chủ thể sử dụng đất và chỉ công nhận tư cách người sử dụng đất của hộ gia đình đối với các trường hợp đã được cấp đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành. Đây là sự điều chỉnh hợp lý, góp phần bảo đảm tính thống nhất với Bộ luật Dân sự năm 2015 và góp phần tháo gỡ những vướng mắc đã tồn tại trong thực tiễn khi xác định tư cách chủ thể của hộ gia đình trong các giao dịch về QSDĐ. Tuy nhiên, trong lĩnh vực đất nông nghiệp, hộ gia đình vẫn là một “tồn tại pháp lý” có tính lịch sử, bởi phần lớn QSDĐ nông nghiệp trong các giai đoạn trước được Nhà nước giao, công nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình. Do số lượng và diện tích đất nông nghiệp hiện nay được giao cho hộ gia đình sử dụng nên một vấn đề pháp lý quan trọng được đặt ra: làm thế nào để giải quyết ổn thỏa những hệ quả phát sinh đối với 12,5 triệu hộ gia đình đang tồn tại khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức không còn thừa nhận tư cách chủ thể của hộ gia đình? Nếu không thiết lập cơ chế chuyển tiếp và bảo đảm phù hợp đối với các QSDĐ đã hình thành trước đó, sự thay đổi này có thể làm phát sinh những khoảng trống pháp lý nhất định, ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như quyền và nghĩa vụ của các thành viên hộ gia đình. Để làm rõ nội dung nghiên cứu, bài viết sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp các quy định pháp luật; phương pháp so sánh, đối chiếu Luật Đất đai năm 2024 và Bộ luật Dân sự năm 2015; đồng thời kết hợp phương pháp bình luận pháp lý nhằm nhận diện những vướng mắc và đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

1. Khái quát về hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp

Trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, hộ gia đình là một chủ thể sử dụng đất mang tính đặc thù và đã trải qua một hành trình nhiều biến động. Xét về mặt lịch sử, quyền tự chủ trong việc sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình đã bắt đầu được xác lập từ Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới trong kinh tế nông nghiệp (thường gọi là Khoán 10). Sau một thời gian dài duy trì mô hình hợp tác xã theo Luật Đất đai năm 1987, thực tế đã bộc lộ những yếu kém nhất định dẫn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp thấp, không đáp ứng được nguyện vọng của người nông dân, do đó Nghị quyết Khoán 10 ra đời đã mang đến một sự thay đổi căn bản: với chủ trương giao ruộng đất trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Quyết sách này đã giúp người nông dân thực sự gắn bó và làm chủ tư liệu sản xuất, đưa hộ gia đình trở thành một đơn vị kinh tế độc lập, tự chủ. Chính sự chuyển biến từ thực tiễn sản xuất này là tiền đề quan trọng để Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 Quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp chính thức công nhận tư cách pháp lý của chủ thể hộ gia đình. Từ đó đến nay, trải qua hơn ba thập kỷ áp dụng pháp luật đất đai, hộ gia đình luôn giữ vai trò là nhóm chủ thể sử dụng đất đông đảo nhất. Trải qua các thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 cho đến năm 2013, hộ gia đình luôn được định vị là một chủ thể quan trọng được Nhà nước trực tiếp trao QSDĐ nông nghiệp thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng và được bảo hộ trọn vẹn các lợi ích hợp pháp khi tham gia giao dịch. Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2023, cả nước hiện có khoảng 12,5 triệu hộ gia đình đang quản lý và sử dụng tới 14.951.395 ha trên tổng số 24.817.838 ha đất nông nghiệp. Tuy nhiên, trước những bất cập trong thực tiễn liên quan đến xác định thành viên hộ gia đình, quyền và nghĩa vụ khi định đoạt tài sản chung là QSDĐ đã xảy ra nhiều tranh chấp dẫn đến những khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất hiệu quả thời gian qua, Luật Đất đai năm 2024 đã có một bước ngoặt lớn khi chính thức khép lại vai trò lịch sử của chủ thể này khi không còn ghi nhận “hộ gia đình” là một chủ thể sử dụng đất. Quy định này của Luật Đất đai đã góp phần thể hiện sự thống nhất pháp luật giữa các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, góp phần minh bạch hóa quyền lợi của các thành viên trong hộ gia đình với tư cách là cá nhân sử dụng đất đồng thời cá thể hóa trách nhiệm của người sử dụng đất. Việc ghi nhận chủ thể này chỉ áp dụng đối với các hộ gia đình có các QSDĐ đã được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, nhằm giải quyết các hệ quả pháp lý phát sinh và bảo đảm quyền tài sản của các thành viên hộ gia đình đã hình thành trong quá khứ. Luật Đất đai năm 2024 đã dự liệu tình huống này thông qua việc quy định cơ chế chuyển tiếp tại Điều 259 để xử lý QSDĐ đã được xác lập cho hộ gia đình trước đây. Theo đó, các hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển quyền trước thời điểm Luật có hiệu lực sẽ tham gia các quan hệ pháp luật hiện hành với tư cách là nhóm người sử dụng đất có chung QSDĐ theo quy định tại khoản 2 Điều 27. Đối với diện tích đất đã được xác lập quyền trước đó, nhóm chủ thể này tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ tương ứng theo quy định của pháp luật. Về thời hạn sử dụng đất, pháp luật tôn trọng các quyền đã được xác lập trước đây khi cho phép hộ gia đình tiếp tục sử dụng đất trong thời gian còn lại theo quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ. Tuy nhiên, khi hết thời hạn sử dụng, việc gia hạn không còn được thực hiện đối với chủ thể “hộ gia đình” mà phải chuyển sang hình thức gia hạn giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân là thành viên hộ gia đình có chung QSDĐ theo quy định của pháp luật.

2. Một số vướng mắc trong quy định về chủ thể hộ gia đình hiện nay

Mặc dù có những thay đổi trong việc xác định chủ thể sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 vẫn tiếp tục kế thừa cách định nghĩa “hộ gia đình sử dụng đất” từ Luật Đất đai năm 2013, theo quy định khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Như vậy, để xác định tư cách thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây: (i) Các thành viên trong hộ gia đình là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Trong đó, quan hệ hôn nhân được hiểu là quan hệ vợ chồng được xác lập trên cơ sở kết hôn hợp pháp hoặc các trường hợp hôn nhân thực tế được pháp luật thừa nhận hoặc kết hôn trái pháp luật nhưng thuộc trường hợp được chuyển sang hôn nhân hợp pháp. Quan hệ huyết thống là quan hệ giữa những người có cùng dòng máu, bao gồm quan hệ trực hệ và các quan hệ thân thích theo dòng máu trong phạm vi pháp luật ghi nhận. Quan hệ nuôi dưỡng là quan hệ giữa cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi được xác lập hợp pháp. Tiêu chí này đặt ra nhằm phân biệt hộ gia đình sử dụng đất với các nhóm người chỉ có quan hệ cư trú, lao động, hợp tác sản xuất hoặc lợi ích kinh tế trên cùng một thửa đất. (ii) Các thành viên “đang sống chung” với nhau tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ. Khái niệm “đang sống chung” trong quy định về hộ gia đình sử dụng đất hiện vẫn chưa được giải thích cụ thể trong các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai. Về nguyên tắc, tiêu chí này nhằm xác định những thành viên cùng tồn tại trong một đơn vị hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc xác định “đang sống chung” không đơn giản. Ngoài những trường hợp thành viên cư trú ổn định, lâu dài trên thửa đất và có thông tin đăng ký cư trú rõ ràng, còn có nhiều trường hợp khó xác định hơn, như con cái đi làm ăn xa nhưng vẫn coi thửa đất là nơi gắn bó lâu dài của gia đình; người thực tế không còn sinh sống tại thửa đất nhưng chưa tách khỏi hộ khẩu; hoặc người đã tách khẩu nhưng vẫn trực tiếp sinh sống, canh tác, quản lý thửa đất. (iii) Các thành viên hộ gia đình có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ”. Từ các tiêu chí trên, thực tế đã phát sinh một số vướng mắc sau: Thứ nhất, vướng mắc trong căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình còn chưa cụ thể Pháp luật đất đai hiện nay chưa có hướng dẫn đầy đủ về cách thức, quy trình và giá trị pháp lý của các tài liệu dùng để xác định chính xác thành viên hộ gia đình tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ nên thực tế có nhiều cách xác định khác nhau: Một là, căn cứ vào hồ sơ xác lập QSDĐ. Căn cứ theo hướng dẫn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ có hướng dẫn: Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có QSDĐ, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị QSDĐ hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nhóm hồ sơ này có thể bao gồm quyết định giao đất, hồ sơ đăng ký kê khai, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, sổ địa chính, sổ mục kê, danh sách giao đất nông nghiệp, tài liệu đo đạc, phương án giao đất nông nghiệp qua các thời kỳ và các tài liệu quản lý đất đai khác có liên quan. Về mặt pháp lý, các tài liệu này có giá trị quan trọng vì phản ánh nguồn gốc, thời điểm, căn cứ xác lập và quá trình đăng ký QSDĐ. Tuy nhiên, vướng mắc thực tiễn nằm ở chỗ, không phải mọi hồ sơ gốc đều thể hiện đầy đủ danh sách các thành viên có chung QSDĐ. Trong nhiều trường hợp, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận hoặc tài liệu địa chính chỉ ghi nhận chủ thể dưới dạng “hộ ông”, “hộ bà” hoặc tên người đại diện hộ gia đình, mà không ghi cụ thể từng thành viên có quyền. Vì vậy, hồ sơ xác lập quyền là căn cứ cần được ưu tiên, nhưng không phải lúc nào cũng đủ để giải quyết trọn vẹn yêu cầu xác định chủ thể. Hai là, căn cứ sổ hộ khẩu, dữ liệu cư trú hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về tình trạng cư trú tại thời điểm xác lập QSDĐ Trên thực tế trước đây, để xác định tiêu chí “đang sống chung” tại thời điểm Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ hoặc cấp Giấy chứng nhận, cơ quan công chứng, chứng thực, cơ quan đăng ký đất đai thường căn cứ vào sổ hộ khẩu cũ, thông tin cư trú hoặc giấy xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về thành viên hộ gia đình. Đây là nhóm tài liệu có ý nghĩa nhất định trong việc làm rõ tình trạng cư trú, quan hệ nhân thân và dấu hiệu sống chung của các cá nhân tại một thời điểm nhất định. Tuy nhiên, việc sử dụng sổ hộ khẩu hoặc xác nhận cư trú như căn cứ chủ yếu để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là chưa thật chính xác. Về bản chất, sổ hộ khẩu là công cụ quản lý hành chính về cư trú, phản ánh tình trạng đăng ký thường trú của cá nhân trong một hộ tại một thời điểm nhất định. Tương tự, giấy xác nhận thông tin cư trú, xác nhận của cơ quan công an hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã chủ yếu có giá trị chứng minh về nhân thân, nơi cư trú hoặc lịch sử cư trú. Các tài liệu này có thể hỗ trợ việc xác định tiêu chí “đang sống chung”, nhưng không phải là căn cứ pháp lý trực tiếp để kết luận một cá nhân có hay không có QSDĐ chung. Vì vậy, nếu đồng nhất người có tên trong sổ hộ khẩu hoặc trong xác nhận cư trú với người có QSDĐ chung thì sẽ dẫn đến sự nhầm lẫn giữa quan hệ quản lý hành chính về cư trú và quan hệ tài sản đối với QSDĐ. Một người có tên trong sổ hộ khẩu chưa chắc có quyền đối với thửa đất; ngược lại, người đã tách khẩu, chuyển nơi cư trú hoặc không còn đăng ký cư trú cùng hộ tại thời điểm hiện tại cũng không vì thế mà đương nhiên mất quyền nếu quyền đó đã được xác lập trước đây. Bất cập này càng rõ hơn sau khi Luật Cư trú năm 2020 bãi bỏ sổ hộ khẩu giấy và chuyển sang quản lý cư trú bằng cơ sở dữ liệu điện tử. Khi cần xác định tình trạng “đang sống chung” tại thời điểm cấp đất hoặc cấp Giấy chứng nhận trong quá khứ, các chủ thể thực hiện thủ tục thường phải đối chiếu nhiều nguồn tài liệu khác nhau như dữ liệu cư trú, giấy xác nhận thông tin về cư trú, giấy tờ hộ tịch hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, phường. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan công an chỉ có thể xác nhận thông tin thuộc phạm vi quản lý cư trú, hộ tịch hoặc tình hình nhân khẩu ở địa phương, chứ không có thẩm quyền xác nhận một cá nhân có QSDĐ chung trong hộ gia đình. Do đó, sổ hộ khẩu, dữ liệu cư trú và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền chỉ nên được xem là nguồn tài liệu hỗ trợ để xác định tiêu chí “đang sống chung”, không thể thay thế hồ sơ đất đai trong việc xác định QSDĐ chung. Việc thiếu hướng dẫn thống nhất về giá trị chứng minh của các loại tài liệu cư trú, cũng như phạm vi xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan công an trong từng trường hợp, là một trong những nguyên nhân làm phát sinh khó khăn khi công chứng, chứng thực và đăng ký biến động đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp có nguồn gốc cấp cho hộ gia đình. Ba là, công chứng viên tự đánh giá hồ sơ theo pháp luật chuyên ngành Căn cứ Công văn số 1167/BTP-BTTP ngày 02/3/2026 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung liên quan đến hoạt động công chứng và đấu giá tài sản, Bộ Tư pháp hướng dẫn về việc xác nhận thành viên hộ gia đình đối với hoạt động công chứng, theo đó, trường hợp công chứng giao dịch liên quan đến QSDĐ của hộ gia đình sử dụng đất mà giấy chứng nhận không xác định cụ thể các thành viên hộ gia đình thì công chứng viên phải căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Hộ tịch và quy định pháp luật có liên quan để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định tại khoản 25 Điều 3 của Luật Đất đai. Theo hướng dẫn trên, việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất cần căn cứ vào nguồn tài liệu, bao gồm hồ sơ đất đai, giấy tờ hộ tịch, thông tin cư trú và các tài liệu pháp lý khác có liên quan. Cách tiếp cận này là cần thiết, bởi mỗi loại tài liệu chỉ phản ánh một khía cạnh nhất định: hồ sơ đất đai phản ánh nguồn gốc và quá trình xác lập quyền; giấy tờ hộ tịch phản ánh quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng; dữ liệu cư trú phản ánh yếu tố sống chung tại một thời điểm nhất định. Tuy nhiên, do pháp luật hiện hành chưa quy định thật rõ thứ tự ưu tiên và giá trị chứng minh của từng loại tài liệu, do đó, việc xác định thành viên hộ gia đình trong hoạt động công chứng vẫn phụ thuộc đáng kể vào sự đánh giá nghiệp vụ của công chứng viên mà chưa có sự thống nhất chung. Mặt khác, theo hướng dẫn tại Công văn số 1277/CĐKDLTTĐĐ-ĐKĐĐ ngày 20/9/2024 về tăng cường chấn chỉnh việc giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận có hướng dẫn cơ quan giải quyết thủ tục hành chính về đất đai không được yêu cầu người dân và doanh nghiệp nộp thêm giấy tờ mà pháp luật không quy định. Việc xác định các thành viên có chung QSDĐ do các thành viên hộ gia đình này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật; thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục không quy định nộp giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền xác nhận về số thành viên của hộ gia đình (nhân khẩu) tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ. Căn cứ quy định này, nhiều tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu các bên cung cấp văn bản thỏa thuận xác định người có chung QSDĐ và phạm vi tham gia giao dịch. Vậy, nếu pháp luật không hướng dẫn rõ hình thức, nội dung và giá trị chứng minh của văn bản thỏa thuận thì việc áp dụng trên thực tế sẽ thiếu thống nhất. Có nơi có thể chỉ yêu cầu văn bản thỏa thuận của các bên; có nơi yêu cầu văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực; có nơi lại yêu cầu thêm tài liệu cư trú, hộ tịch hoặc xác nhận của địa phương. Thứ hai, vướng mắc trong vấn đề cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình và các thành viên trong hộ gia đình Ngoài khó khăn trong việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 còn đặt ra vấn đề về cơ chế ghi nhận các thành viên có chung QSDĐ trên Giấy chứng nhận. Theo khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thì các thành viên có chung QSDĐ của hộ gia đình, nếu có nhu cầu, được cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi đầy đủ tên các thành viên có chung QSDĐ; việc xác định các thành viên có chung QSDĐ để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Quy định này tiếp tục được cụ thể hóa tại điểm g khoản 1 Điều 38 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai. Theo đó, Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung QSDĐ của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi để ghi đầy đủ tên thành viên có chung QSDĐ thì thuộc trường hợp được cấp đổi Giấy chứng nhận. Khoản 2 và khoản 3 Điều 38 Nghị định này cũng quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hướng dẫn cách thể hiện thông tin người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận QSDĐ. Theo khoản 6 Điều 32 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT, trường hợp cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các thành viên có chung QSDĐ của hộ gia đình đang sử dụng đất thì ghi đầy đủ thông tin các thành viên. Trường hợp không ghi hết thông tin các thành viên trên Giấy chứng nhận QSDĐ thì ghi thông tin một hoặc một số thành viên và ghi tiếp “và các thành viên khác có chung QSDĐ của hộ được thể hiện tại mã QR”. Nếu các thành viên có thỏa thuận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin người đại diện kèm nội dung người đó “là đại diện cho các thành viên có chung QSDĐ của hộ gia đình”. Như vậy, hệ thống quy định hiện hành đã thể hiện khá rõ định hướng xử lý: không buộc phải cấp đổi đồng loạt tất cả Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho hộ gia đình, nhưng mở cơ chế cấp đổi khi có nhu cầu để ghi nhận cụ thể các thành viên có chung QSDĐ; đồng thời cho phép trường hợp ghi tên đại diện nhưng thông tin về các thành viên có chung quyền vẫn phải được thể hiện thông qua mã QR hoặc hồ sơ liên quan. Đây là bước chuyển từ cách ghi nhận “hộ gia đình” như một chủ thể chung sang hướng cá thể hóa các cá nhân có quyền đối với thửa đất. Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn, cơ chế này vẫn còn một số điểm cần tiếp tục làm rõ. Một là, về hình thức và giá trị pháp lý của thỏa thuận giữa các thành viên. Luật Đất đai năm 2024 quy định việc xác định các thành viên có chung QSDĐ do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật; Thông tư số 10/2024/ TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng nhắc đến trường hợp có “văn bản thỏa thuận” khi ghi tên người đại diện trên Giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên, các văn bản hiện hành chưa quy định thật cụ thể thỏa thuận này phải được lập theo hình thức nào, có bắt buộc công chứng, chứng thực hay không, nội dung tối thiểu cần có những gì và giá trị pháp lý của thỏa thuận được xác định ra sao khi phát sinh tranh chấp. Vì vậy, nếu không có hướng dẫn thống nhất, cơ quan đăng ký đất đai có thể lúng túng khi tiếp nhận hồ sơ cấp đổi, còn cách áp dụng giữa các địa phương có thể không thống nhất. Hai là, về cách xử lý khi các thành viên không đạt được thỏa thuận. Cơ chế tự thỏa thuận chỉ thuận lợi khi các thành viên thống nhất được với nhau về danh sách người có chung QSDĐ và cách ghi tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ. Trên thực tế, việc cấp đổi có thể gặp khó khăn nếu có thành viên không hợp tác, mất liên lạc, đang ở nước ngoài, đã chết nhưng chưa giải quyết thừa kế hoặc có tranh chấp về tư cách thành viên có chung QSDĐ. Trong các trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai khó có thể tự xác định thay quyền của các bên. Do đó, pháp luật cần có cơ chế phân luồng rõ: trường hợp không có tranh chấp thì thực hiện cấp đổi theo thỏa thuận; trường hợp có tranh chấp hoặc không thống nhất thì phải giải quyết thông qua thủ tục thừa kế, phân chia tài sản chung hoặc tố tụng dân sự trước khi cấp đổi hoặc chuyển nhượng toàn bộ QSDĐ. Ba là, về hệ quả pháp lý của việc ghi tên đại diện trên Giấy chứng nhận. Việc Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT cho phép ghi tên người đại diện không đồng nghĩa với việc người đại diện có toàn quyền định đoạt QSDĐ. Nếu những người khác vẫn là thành viên có chung QSDĐ thì việc không trực tiếp ghi tên họ trên Giấy chứng nhận QSDĐ không làm mất quyền của họ, nhất là khi thông tin về họ được thể hiện trong mã QR hoặc hồ sơ địa chính. Vì vậy, khi chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp có nguồn gốc cấp cho hộ gia đình, người đại diện chỉ có thể ký kết hợp đồng nếu có sự đồng ý hoặc ủy quyền hợp lệ của các thành viên có chung quyền. Nếu không làm rõ điểm này, việc ghi tên đại diện trên Giấy chứng nhận có thể tiếp tục tạo ra nhầm lẫn giữa “người đứng tên” và “người có quyền định đoạt”.

3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về xác định thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nông nghiệp

Từ những vướng mắc nêu trên có thể thấy, Luật Đất đai năm 2024 tuy đã thay đổi cách tiếp cận đối với hộ gia đình sử dụng đất, nhưng vẫn còn để ngỏ một số vấn đề trong việc xác định các thành viên có chung QSDĐ nông nghiệp đã được xác lập dưới danh nghĩa hộ gia đình trước đây. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về xác định thành viên hộ gia đình có chung QSDĐ nông nghiệp như sau: Một là, cần nghiên cứu sửa đổi khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 theo hướng bỏ tiêu chí “đang sống chung” khi xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Tiêu chí này trong thực tiễn dễ bị đồng nhất với hộ khẩu, dữ liệu cư trú hoặc tình trạng sinh sống thực tế tại thời điểm phát sinh giao dịch, trong khi các yếu tố này có thể biến động qua thời gian và không phản ánh trực tiếp quyền tài sản đối với QSDĐ. Thay vào đó, pháp luật chỉ nên quy định việc cá nhân có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và được xác định là có chung QSDĐ trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ nhận chuyển QSDĐ trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Theo hướng này, khoản 25 Điều 3 có thể được sửa đổi như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Hai là, cần có hướng dẫn cụ thể về hình thức và nội dung của văn bản thỏa thuận giữa các thành viên có chung QSDĐ nông nghiệp. Theo đó, cần quy định cụ thể thỏa thuận phải được lập thành văn bản, có chữ ký của đầy đủ thành viên có chung QSDĐ hoặc người đại diện hợp pháp của họ. Trường hợp văn bản thỏa thuận được sử dụng làm căn cứ ghi tên người đại diện trên Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc phục vụ giao dịch chuyển quyền QSDĐ thì phải công chứng hoặc chứng thực để bảo đảm giá trị chứng minh. Văn bản này cần thể hiện các nội dung cần thiết như: thông tin định danh của từng thành viên; căn cứ xác định có chung QSDĐ; thông tin thửa đất; lựa chọn ghi đầy đủ tên thành viên hay ghi tên người đại diện; phạm vi đại diện nếu có; cam kết về tính đầy đủ, chính xác của danh sách thành viên có chung QSDĐ; và trách nhiệm của các bên nếu kê khai không đúng. Ba là, cần bổ sung cơ chế xử lý khi các thành viên không đạt được thỏa thuận hoặc hồ sơ có dấu hiệu tranh chấp. Cơ chế tự thỏa thuận chỉ được thực hiện thuận lợi khi các thành viên thống nhất được danh sách người có chung QSDĐ, cách ghi tên trên Giấy chứng nhận và phạm vi đại diện nếu có. Trường hợp có thành viên không hợp tác, cư trú ở nước ngoài, đã chết nhưng chưa xử lý thừa kế, hoặc phát sinh tranh chấp về tư cách thành viên có chung QSDĐ thì cơ quan đăng ký đất đai không thể tự xác định thay phần quyền của các bên. Do đó, cần hướng dẫn rõ hướng xử lý theo từng trường hợp: nếu hồ sơ thống nhất, không có tranh chấp thì thực hiện cấp đổi theo thỏa thuận; nếu có thành viên đã chết thì phải hoàn thiện thủ tục khai nhận, phân chia di sản hoặc có sự tham gia hợp lệ của người thừa kế; nếu có thành viên vắng mặt hoặc cư trú ở nước ngoài thì phải có văn bản ủy quyền hợp lệ theo quy định; nếu có tranh chấp về danh sách thành viên, vụ việc có thể được chuyển đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để tiến hành xác minh và tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải không thành, các thành viên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xác định phần QSDĐ của từng cá nhân. Quyết định hoặc bản án có hiệu lực của Tòa án sẽ là căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giải quyết các thủ tục liên quan, qua đó bảo đảm quyền định đoạt tài sản của các thành viên.

Kết luận: Luật Đất đai năm 2024 đã thay đổi cách tiếp cận đối với hộ gia đình sử dụng đất theo hướng không còn ghi nhận hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất độc lập, mà tập trung vào việc xác định các thành viên có chung QSDĐ đã được xác lập trước đây. Đây là hướng sửa đổi phù hợp, nhưng trong thực tiễn vẫn còn nhiều vướng mắc do căn cứ xác định thành viên chưa thật rõ, hồ sơ đất đai cũ không đầy đủ, dữ liệu cư trú chỉ có giá trị hỗ trợ và văn bản thỏa thuận của các thành viên chưa được hướng dẫn thống nhất. Vì vậy, pháp luật cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng làm rõ căn cứ, quy trình và giá trị chứng minh của các tài liệu dùng để xác định thành viên hộ gia đình có chung QSDĐ nông nghiệp. Việc xác định đúng các thành viên này là cơ sở quan trọng để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, hạn chế tranh chấp và tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật đất đai sau Luật Đất đai năm 2024./.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Quốc hội (2024), Luật Công chứng số 46/2024/QH15 ngày 26/11/2024.

2. Bế Văn Niệm (2024), Quy định về hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và một số lưu ý khi áp dụng, Tạp chí Công Thương, https://tapchicongthuong.vn/quy-dinh-ve-ho-gia dinh-su-dung-dat-theo-luat-dat-dai-2024-va-mot- so-luu-y-khi-ap-dung-131784.htm, truy cập ngày 20/4/2026.

3. Đỗ Thanh Nhân (2024), Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, Tạp chí Công Thương, https://tapchicongthuong.vn/hoan-thien phap-luat-ve-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat nong-nghiep-cua-ho-gia-dinh--ca-nhan-116244. htm, truy cập ngày 15/5/2026.

4. Lê Minh Thái (2022), Hoàn thiện pháp luật về xác định hộ gia đình sử dụng đất và điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, 10 (367), tr. 10 - 16.